Dalam transaksi properti, istilah hak tanggungan dan roya sering ditemukan, terutama ketika seseorang membeli rumah menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau mengajukan pinjaman dengan jaminan tanah dan bangunan. Meskipun keduanya berkaitan dengan jaminan properti, hak tanggungan dan roya memiliki pengertian serta fungsi yang berbeda. Memahami kedua istilah ini penting bagi pemilik properti agar dapat mengetahui status hukum aset yang dimiliki, terutama setelah kewajiban pembayaran pinjaman selesai. Lantas, apa yang dimaksud dengan hak tanggungan dan roya, apa fungsinya, serta bagaimana perbedaan keduanya? Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah untuk menjamin pelunasan utang tertentu kepada kreditur. Ketentuan mengenai hak tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Sebagai contoh, seseorang membeli rumah dengan fasilitas KPR. Bank memberikan pinjaman untuk membantu pembelian rumah tersebut, kemudian hak atas tanah yang menjadi objek jaminan dibebani hak tanggungan sebagai bentuk perlindungan bagi bank. Apabila debitur tidak mampu memenuhi kewajibannya sesuai ketentuan perjanjian, kreditur yang memegang hak tanggungan memiliki hak untuk mengeksekusi objek jaminan melalui prosedur hukum yang berlaku. Dengan demikian, hak tanggungan memberikan kepastian hukum bagi pihak pemberi pinjaman. Sedangkan Roya umumnya dilakukan setelah debitur melunasi seluruh utang yang dijamin dengan hak tanggungan. Sebagai contoh, seseorang telah menyelesaikan pembayaran KPR selama 15 tahun. Setelah seluruh kewajiban kepada bank dipenuhi, hak tanggungan atas rumah tersebut perlu dihapus melalui proses roya. Pemilik properti perlu mengurus penghapusan hak tanggungan melalui kantor pertanahan sesuai prosedur yang berlaku, dengan dokumen pendukung yang diperlukan, termasuk surat keterangan pelunasan dan dokumen terkait dari kreditur. Setelah roya selesai, catatan hak tanggungan yang bersangkutan dihapus dari administrasi pertanahan. Hal ini membuat status pertanahan mencerminkan bahwa properti tersebut tidak lagi dibebani hak tanggungan yang telah dihapus. Namun, roya tidak otomatis menghapus kemungkinan adanya beban atau masalah hukum lain yang terpisah. Hak tanggungan memiliki beberapa fungsi penting dalam transaksi pembiayaan properti. Pertama, memberikan jaminan hukum kepada kreditur bahwa pinjaman yang diberikan memiliki objek jaminan yang jelas. Hal ini membantu mengurangi risiko kerugian apabila debitur mengalami kesulitan membayar utang. Kedua, memberikan kepastian mengenai kedudukan kreditur terhadap objek jaminan. Hak tanggungan memberikan hak didahulukan kepada pemegangnya untuk memperoleh pelunasan piutang dari hasil penjualan objek jaminan sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Ketiga, mendukung proses pembiayaan properti, seperti KPR. Dengan adanya jaminan yang memiliki dasar hukum, bank dapat menyalurkan pembiayaan dengan perlindungan yang lebih terstruktur. Sementara fungsi utama roya adalah menghapus catatan hak tanggungan yang sudah tidak berlaku akibat hapusnya hak tanggungan tersebut. Dengan begitu, administrasi pertanahan dapat mencerminkan kondisi hukum properti secara lebih akurat. Selain itu, roya membantu pemilik memperoleh kepastian mengenai status jaminan atas tanah atau rumahnya setelah pinjaman dilunasi. Karena itu, pemilik rumah yang telah melunasi KPR sebaiknya tidak berhenti pada penerimaan surat pelunasan dari bank. Pastikan proses roya juga diselesaikan agar catatan hak tanggungan pada sertifikat dan administrasi pertanahan diperbarui. Hak tanggungan dan roya memiliki hubungan yang erat, tetapi keduanya merupakan hal yang berbeda. Hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk menjamin pelunasan hutang, sedangkan roya merupakan proses administratif untuk mencoret catatan hak tanggungan setelah hak tersebut hapus. Perbedaan lainnya terletak pada tujuan dan waktu pelaksanaannya. Hak tanggungan dibentuk ketika tanah dijadikan jaminan utang, misalnya dalam proses pengajuan KPR. Sebaliknya, roya dilakukan setelah hak tanggungan hapus, misalnya karena utang yang dijamin telah dilunasi. Dari segi fungsi, hak tanggungan melindungi kepentingan kreditur dalam pemberian pinjaman, sementara roya membantu memperbarui catatan pertanahan agar sesuai dengan status hukum terbaru.Hak tanggungan dan roya merupakan dua istilah penting yang perlu dipahami dalam kepemilikan dan pembiayaan properti. Hak tanggungan berfungsi sebagai jaminan atas utang dengan objek berupa hak atas tanah, sedangkan roya berfungsi menghapus catatan jaminan tersebut setelah hak tanggungan hapus. Bagi pemilik rumah yang menggunakan KPR, memahami keduanya dapat membantu memastikan bahwa proses pembiayaan tidak hanya selesai dari sisi pembayaran, tetapi juga tertib dari sisi administrasi pertanahan. Dengan demikian, status hukum properti dapat diketahui dengan lebih jelas ketika akan dijual, dialihkan, atau digunakan untuk keperluan lainnya. Jika Anda ingin memiliki hunian yang terjamin aman, nyaman dan juga terpercaya, Anda bisa temukan di Ray White Menteng. Untuk informasi lebih lanjut silahkan kunjungi website Ray White Menteng di https://menteng.raywhite.co.id/. Find a home that suits your lifestyle with Ray White! Written by: Jennifer Rantelobo (Copywriter of Ray White PPC Group) Approved by: Gisela Milenie Erjorena (Marcomm of Ray White & Loan Market PPC Group)Apa Itu Hak Tanggungan dan Roya?
Fungsi Hak Tanggungan dan Roya
Perbedaan Hak Tanggungan dan Roya
